新規融資8億円でメインバンクを切りかえた不動産オーナー救済の実話

ある日突然、

 

「お母さんが亡くなりました。残されたあなたに相続税3億円がかかります!」

 

と宣告されたら、あなたはどうしますか?

 

 

税金は、相続発生後10カ月目にキャッシュで納付するんですよ。

 

しかも取引している銀行との関係が冷え切っていて、資金をどうやって用意するのかわからなかったら、最悪ですよね?

 

 

本日は私、元メガバンクだからできる「不動産ドクター」が、

銀行に不満のある会社さまにコンサルティングを行い、

大逆転劇を起こした実例をお話しします。

 

 

 

◆(0)◆ プロローグ 

私は2014年に個人開業し、単価の安い鑑定の下請けをやっていました。

すると、ある日、親しくしていた司法書士さんから、

 

「取引銀行に不満のある、資産家のお客様がいる。

 不動産担保を見直しのため銀行交渉などのアドバイスをしてほしい」

 

と紹介を受けたのです。

 

 

◆(1)◆【Step1】出会い 銀行に不満の「I社」

後日、I社の実質経営者であるAさんとお会いしたのです。

 

 

①I社の経営 

お父様が30年前に亡くなって、お母様がその不動産をほとんど引継ぎ、現在74才。

 

長女のAさんが家業である不動産賃貸業とホテルを経営。

 

兄弟は自立していて、あまり家業に興味がない。

 

先代からの資産家で、ドラッグストア•アパートなどの大家業がメイン。

併せてラブホテルを経営していました。

 

 

②メインバンクへの不満 

ところが、メインバンクの融資条件は、とても考えられない厳しいものでした。

 

具体的には、

貸金7億円の返済が1年。期日に同条件で更新。金利3%以上。

 

1行しか取引がなかったので、他の銀行との比較もできず、もんもんとしていた。

資産も14億あって、借入金額は7億円。

そのうち銀行に担保を12億円差し出していました。

過去に10件以上の銀行担保があり、それは貸金を返しても外してくれない。

【担保取りすぎ】という状態でした。

 

 

 

③悩み 

Aさんが一番心配していたのは、

 

もし母が突然亡くなったら、資産を売却して3億円の納税資金を作らなければならない。

それなのに、銀行に担保をとられすぎていて、不動産の処分が自由にできないのではないか?」

 

という点でした。

 

 

④まとめ

I社:不動産賃貸業とホテル業

主人公:長女Aさん(40代)グループ会社の実質経営者

特徴:30年前に父が死亡。母が資産を相続して現在74歳。

問題点:メインバンクが高金利貸付で条件が厳しい。まともに相談できない。

 

ということです。

 

 

◆(2)◆【Step2】冷静な分析 

 

実態調査を進めていくと、

実際には3社のグループがあり、グループ同士あるいは、会社と個人の貸借関係がありました。

資金切り、是金対策のために、わかりにくい勘定項目となっていました。

そして、私なりにそれらのグループ会社の貸借関係などを全部解きほぐしてみたら、

『ちゃんと借金の返済能力は十分あるな』って、分かったんですね。

 

ところが…

 

銀行のロジックでは、建物の耐用年数が不動産の担保価値に間接的に関わってきていて、

【建物が古いから、短期間で返済しなさい。できなければ正常先ではない】

とブラックリストというわけではないのですが、要注意先として、色分けされていたのです。

 

そうすると、銀行のロジックとして、『リスクに見合った高い金利を取る』ということになる。

おかしくないですか?

 

「資産が14億もあって、半分しか借り入れしていないのにどうしてこんなにいじめられてんの?」と。

 

私はかつて銀行勤務時代、【銀行の常識は世間の非常識】という話をよく聞いたものです。

 

それにしても、その銀行の審査能力はダメだと思いましたね。

 

そこである提案をしたんです。

 

 

◆(3)◆【Step3】「明確なビジョン」を提案  

この会社を再生するにあたって、

『どのようなビジョンを描けるのか』提案書を作りました。

 

 

①銀行交渉 

銀行と交渉し、金利を下げたり、担保をはずしたり、条件をみなおすこと。

 

②土地活用 

所有不動産の有効利用の提案をしていくこと

 

③相続対策

相続税の対策を提案すること

 

 

「この3つの問題解決に向かって一緒にがんばりましょう」と提案しました。

 

毎月の顧問契約ですが、

「最初お試し3か月で結構です。何の成果もなければ全額返金します。

継続するかどうかは、3か月後にお考えください。」と、訴えたのです。

 

「ではお願いします」ということで始まりました。

 

 

◆(4)◆【Step4】銀行取引の見直し

まず、銀行の安定化を最優先として考えました。

 

何をするにも、資金調達が不安では何もできません。

 

だからまず、信頼できる銀行との取引を構築しなければなりません。

 

今の銀行では、新規の融資は取り組めないため、その後の対策についても、対応は不可能であることは明らか。長い付き合いに意味がないことは明らかでした。

 

よって、【銀行の切り替え】

つまり、【別の銀行に取引している銀行の借入を全額肩代わりさせる事】を考えました。

 

 

◆(5)◆【Step5】経営するラブホテルをコンサル

 

ただ銀行の切り替えをするんじゃ面白くないんで、ラブホテルの経営コンサルをしたんです。

 

私の知り合いのラブホテルの経営コンサルタントにお願いしたところ、

「なかなかしっかりやってらっしゃるね。でもちょっと古いからリニューアルが必要ですね。」

と、アドバイスをされました。

 

結果、改善点として

「リフォームをすればもっと収益が上がる。そのために設備資金を銀行から融資して貰って、売上げを上げましょう」と。

 

【違う銀行で全部ひっくり返そう】っていう話と、

【新規でお金を融資する】話を組み合わせたんです。

 

 

◆(6)◆【Step6】財務状況を見える化

さらに、所有不動産の一覧表やグループ会社の財務分析をしたりして、

【見える化】したんです。

 

 

———このような打合せをしているうちに3カ月経ちました。

 

まだ作戦の実行途中なのですが、

「洲浜さん、顧問契約の継続をぜひお願いします。」と嬉しいお言葉を頂きました。

 

 

◆(7)◆【Step7】銀行の見直しを実行

銀行取引の肩代わりは大きなプロジェクトです。

私の提案に共感して頂き、実行しました!

 

(ビフォー)①金利3%、借入7億4000万円、期間1年。

(アフター)①を「金利1.6% 借入7億4000万円、期間20年」にて肩代わり。

      さらに新規融資5000万円(1.6%)期間10年。

 

ついに、やりました!大逆転です!!

 

 

こうして、信頼できる銀行との取引が始まりました。

 

 

◆(8)◆【Step8】今後の展開

銀行へ不満解消という目的は達成されましたが、まだ他にも気になる問題点の見直しが必要です。

 

相続資産は、ほとんどお母さん(74歳)の名義です。

いつ何があってもおかしくない年齢ですよね。

お亡くなりになったら、約3億円の相続税が掛かるってことは分かっているんですね。

しかし、顧問税理士もあまり教えていないらしいです。

そろそろやろうかという段階のようですが、私はセカンドオピニオンとして検証あるいは代替案の提案をする予定です。

 

 

◆(9)◆ エピローグ

私が責任をもってお助けできることは3つの役です。

 

まず、財務部長のような立場ですね。【銀行折衝し、資金を安定的に調達する役目】

次に【資産活用】ですね。土地や建物の収益性の上がる有効活用を提案します。

最後は【相続対策】

 

(メガバンクでの融資)×(鑑定士)×(不動産業)の経験から、

(財務部長)×(資産活用)×(相続対策)の3役ができるわけです。

このような一人3役するようなコンサルタントはあまり見かけません。

 

逆に言えば、専門家を3人別々に探したり、雇ったりすれば、膨大な費用と時間がかかります。

しかも、専門家で意見が分かれることもよくあります。

私は、そのような専門家を探したり、複数のアドバイスを調整するような時間と労力をかけて頂きたくないのです。本業に集中して頂きたいのです。

 

このI社さんのように、資産があるのに、銀行から過小評価されていて、

そこの誤解を上手く解きほぐして、【収益とか資産が最大になってリスクがゼロ】になっていくような組み合わせを私はご提案できます。

 

私はこれからも「中小企業•家族経営ぐらいのこういった方々の力になれたら」という熱い思いです。

 

 

次は、是非、あなたの会社のサポートをさせてください!

 

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