空室の悩みを解消 !「3つの法則」と「5つの対策」

アパートやマンションを運営している不動産オーナーの皆さま!

仕事の異動で自宅などを他人に貸す場合の新米大家さん!

 

賃貸需要のシーズンは2~3月です。

この時期を外すと途端に入居の需要者が減るので、空室対策はまったく次元の違う困難な局面に入ります。

 

賃貸繁忙期以外の時期で空き室が埋まらず、お困りではありませんか?

また、出来の悪い不動産業者に「賃料を下げるしかない」と言われて、あきらめていませんか?

 

 

私は8年の不動産オーナー業や不動産業界の経験から、空室対策について、そのポイントを整理してみました。

まず、対策を打つ前に不動産オーナーならば当然知っておくべき空室対策「3つの法則をご理解いただき、そのうえで、現状の賃料を下げないで空室を埋める方法である「5つの対策」についてお話ししたいと思います。

 

 

◆Ⅰ◆知っておくべき空室対策「3つの法則 」

1)空室対策の法則①:「使えない」管理会社を見極めよ

 

 

現代はインターネットの時代です。そして、不動産業はまさに情報産業です。IT化や情報戦略に劣る不動産管理会社は、情報戦略に劣るので、優良な顧客を取り逃がしてしまいます。つまり付き合うべきではありません。例えば以下のような特徴があれば、管理会社としては使えません。

 

【使えない管理会社の特徴】

①IT化の遅れた古い不動産屋。電話とFAXのみでメールが使えない。

②「空室対策」は「賃料を下げること」しかないと考えている。

③募集方法は自社だけで行っている。

 (他業者にも募集応援依頼をしていない)

④インターネットでの検索ができない。

⑤募集チラシは、みづらい、わかりにくい、字が小さい、暗い。

⑥土日祭休を休んでいて、入居者候補を取り逃がしている。

⑦お客様にチラシだけ渡して物件の案内をしない。

⑧社員がコロコロ入れ替わる(辞める)。

 

2)空室対策の法則②:良い管理会社選びのポイントを知る

  

 

管理や空室対策で最も重要なのは、優良な管理会社選び、つまり、「よきパートナーをいかに見つけるか」です。日常的な管理業務から、入居募集、クレーム処理とあなたの代わりになって業務を推進してくれるパートナーは、その仕事の出来不出来によってはアパート経営そのものに大きく影響していきます。

 

【選ぶべき管理会社の特徴】

①ネット検索やメールで情報のやり取りがスムーズ

②広告がわかりやすい

③どんな小さな業務も誠実に、スピーディに対応してくれる。

④業務委託報酬などのルールが明確

⑤リフォームなど費用負担ルールが明確。

 

管理会社はビジネスパートナーです。過去の人間関係は重要ではありません。たとえ親の代から付き合っている管理会社であったとしても、不動産経営にサポートしていただけないのであれば、別の管理会社にも当たってみるべきかと思います。

 

3)空室対策の法則③:「需要と供給」を把握する

 

 

そもそも、その収益不動産が、賃貸需要に見合った適切な貸家となっているかという問題に目を向けることが必要です。基本的なことですが、あなたは「現地」を見ていますか?もしあなたが入居者だとしたら、住みたいと思うような物件となっていますか?

ポイントは以下の通りです。ダメならば管理会社に対応してもらいましょう。

 

【オーナーが現地で見るべきポイント】

①ゴミ置き場が散乱していないか

②ポストに広告チラシがたまっていないか

③自転車置場は整理されているか

④敷地内に雑草が伸びていないか

⑤入口、廊下、階段近くなどにゴミが落ちていないか

⑥階段、バルコニー、柱等が錆びていたり、塗装が剥げてはいないか

 

次に、需要の減少や供給過剰となっているのではないかという実態の把握です。例えば大学が近い環境ですと、こぞってアパートが建築され、供給過剰となっていることもよくあります。また最近の以下のような需要減少となる傾向も知っておくべきです。

 

【学生需要減少の要因例】

①学生用(大学生)の場合、自宅から通学志向となっている

 (親の経済状況による節約志向)

②アパートより初期コストの安いシェアハウスの登場

③会社の住宅手当のカットによる自宅通勤へのシフト(借り上げ社宅の需要減退)

 

 

◆Ⅱ◆現状の空室「5つの対策」

 今まで紹介してきました「空室対策の法則①~③」を知ったうえで、現状の空室をどうするのか。その対処方法として「5つの対策」を解説します。

なお、管理会社に管理を依頼しているオーナーは、現在依頼している管理会社に「なぜ埋まらないのか」理由を聞いてみてください。そして「5つの対策」を「試したい」または「できる管理会社を探していす」と言って見てください。誠実に対応してくれるか、出来ないかによって、管理会社の見直しも検討すべきかと思います。

 

4)<対策1>インターネット広告の見栄えをよくする

 

まずはインターネット広告の見栄えをよくするという策です。例えば、賃貸物件の室内のサイズを測り、ニトリなどに行ってお似合いの家具を買い、室内に設置した写真を撮って掲載します。これは、1~5万円程度のコストで済みます。毎月の賃料を考えると全く安いものです。入居者にとってみると、そこでの生活が脳内でイメージできるので、殺風景な何もない空間の写真よりは断然印象が良いのです。

仮に入居者が気に入ってもらえたら、家具をプレゼントしてよいのです。そうでないならば、別の空き室に使って使いまわすとよいのです。そして写真も場合によってはプロにとってもらうと見栄えもよいでしょう。最近のネット広告はプロのカメラマンが撮っていることも多いので、見ためはとても重要になってきています。

 

5)<対策2>入居者ターゲットを広げる

ターゲット①:新入社員

まずは、新入社員を狙います。つまり、4月の入社式や研修を終え、配属が決まり、着任が5月からなので引っ越しをゴールデンウィーク中にするような新入社員は意外と多いのです。これは最も即効性があります。

 

ターゲット②:外国人(留学生)

まだまだ外国人を嫌うオーナーは多いので、逆にねらい目です。外国人専門の業者もあり、検討に値します。

 

ターゲット③:生活保護者

家賃4万円であれば、生活保護者がターゲットとなりえます。市区町村からの賃料の直接振り込まれるので、回収のリスクがありません。

 

ターゲット④:シングルマザー

たとえば、NPO法人リトルワンズのように、シングルマザーの仕事と住居をあっせんしている業者があります。意外と知られていませんが、一定の需要は常にあります。

 

ターゲット⑤:高齢者

一人身の高齢者は保証人もないので、入居審査が通らないケースが多いのですが、最近は、入居時70歳までならば高齢者の保証を付けてくれる保証会社も出てきました。時々見回りもするので孤独死の心配も少ないようです。

 

ターゲット⑥:ペット可

においがつくなどの問題もありますが、ペット可能とするとむしろ賃料を上げてでも入居者が見つかることがあり得ます。

 

 

6)<対策3>賃料以外のコストを削減する

入居者の賃料以外のコストを安くする策です。これはフリーレントといって、1~3か月程度、最初の賃料を無料にしてあげるのです。また、敷金や礼金を安くする方法もあります。

これは、賃料を引き下げずに、実際には入居者のコストを軽くするので決まり易くなります。

 

7)<対策4>依頼している管理会社とは別の不動産業者を活用する

依頼している管理会社のほかに、別の不動産業者に費用を支払い、募集活動を頑張ってもらう方法です。

例えば、管理会社A社が、空室を埋められない場合、地元の業者Bが顧客を契約させた場合、A,Bに仲介手数料を賃料1月分(つまりオーナー負担総額2か月分)支払うこととします。または、B者に2か月分(つまりオーナー負担総額3ヵ月)とするともっと早く決まります。

何しろ、賃貸業者は、自分にとって報酬の高い物件をうまく見せて決めることの都合の良いプロです。手数料を2倍にアップするだけでグッと決まり易くなります。

 

8)<対策5>設備充実による物件価値向上

 

 

建物の設備充実による価値向上という方法です。

最近、テレビを持たない若者も増えていますが、逆にスマホやパソコンは必須アイテムです。Wi-Fiを設置し、建物内であればいつでも無線でインターネットが使える環境を提供するのです。この環境があるかないかで差別化できます。もちろん、Wi-Fiの設備についてオーナーが負担すべき費用が掛かります。

しかし、リース契約による分割払いとし、入居者の管理費を多少アップさせても決まりやすくなるようです。価値が上がるため、賃料を値下げしなくても決まるのです。

 

以上が、考えられる空室対策です。

 

それでも決まらない場合、初めて賃料の値下げを検討すべきかと思います。安易に賃料を下げるのではなく、打つべき手をすべて打ちましょう!

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