春に空室になった際にスグに空室を埋める5つの空室対策

4月でもまだ埋まらない空室!出来る限りはやく埋めたいですよね。

アパートやマンションを運営している不動産オーナーの皆さまにとって悩みの種は、入居シーズンが過ぎた4月になっても残っている空室・・・

そして、 空室対策は「賃料を下げるしかない」と思っていませんか?

違います! それは最後の手段として取っておくべきなのです。

■空室対策の前提として

私は不動産オーナー業(8年)などの経験や不動産業界の経験から、空室対策について、整理してみました。

まず、対策を打つ前に、不動産オーナーならば当然知っておくべき3つの法則をご理解いただき、そのうえで、現状の賃料を下げないで空室を埋める方法についてお話ししたいと思います。

①不動産オーナー自身の問題

不動産オーナーには、プロの業者もあれば親とか親族が経営していた不動産を、相続などで引き継いでいて、 不動産の経験がほとんどない素人の場合もあります。不動産オーナーの心得として知っておくことがあります。

②パートナーつまり、不動産管理会社を知るべし

不動産管理業界や賃貸業界の慣習やルールがあります。依頼している管理会社の検証も必要です。

③不動産の需要と供給

対象不動産の特徴、強みや問題点についてもよく理解し、それが近隣の需要に見合っているのか、近隣の市況についても知らねばなりません。

これらの前提をよく理解した上で、空室対策を行っていきます。

■知っておくべき3つの法則とは

法則1 不動産オーナーの常識


まず、その不動産は「あなた」が取得したのですか、親などの「自分以外のだれか」が取得したのでしょうか?

不動産賃貸業をしている以上、あなたは、「経営者」です。仮に親からの賃貸業を相続で引き継いだだけの「なんちゃって大家さん」であっても、「私は知らない」ではすみません。社会的、客観的に立派なプロとみなされます。

法律がその証拠です。建物の賃貸借のルールを取り決めた「借地借家法」がありますが、どちらかというと賃借人を保護する法律です。

つまりオーナーは立場の強いプロの不動産業者で、賃借人は立場が弱いという前提となっています。過去の最高裁判所の判決の例をみても、賃貸人が賃料の引き下げに応じている判決が多くあります。

つまり、

  • 不動産業者に何もかもすべて一任していてはだめ
  • 任せている業者が何かあったら、かわりに自分でもできるようなレベルの勉強や経験を積むべき
  • 自分でもできるが、時間の余裕がないので、管理を代行してもらっているという感覚が経営者として正常
  • 事務を一任することはもちろんOKなのですが、賃貸状況について常に把握していなければいけない

賃貸人の名前、賃料、学生社会人の別、延滞の有無など。当たり前のことです。

 

法則2 パートナーの常識


1)悪質な管理会社を見極める

不動賃貸業の失敗例で多いのが、相続で引き継いだ不動産が、不動産会社やサブリース業者に丸投げしていて、それをどのように運営しているのかわからないという事例です。

サブリース賃料の総額や入居率のみオーナーに開示され、最も重要な実態の情報については知らされない。つまり、実際の入居者の属性や延滞状況などの重要な情報を隠して、稼働率だけ通知してくるサブリース会社から非常に多い。

こんな不動産賃貸業は、主役のオーナーが蚊帳の外となっています。

業者はパートナー。良いことも悪いことも情報を共有化してくれることが当たり前の条件です。業者はパートナー。良いことも悪いことも情報を共有化してくれることが当たり前の条件です。

常に情報をオープンにしてくれる管理会社をパートナーとして付き合うべきです。

2)使えない管理会社は見極めよ。

現代はインターネットの時代です。そして、不動産業はまさに情報産業です。

IT化や情報戦略に劣る不動産管理会社は、情報戦略に劣るので、優良な顧客を取り逃がしてしまいます。つまり付き合うべきではありません。

例えば以下のような特徴があれば、管理会社としては使えません。

①IT化の遅れた古い不動産屋。電話とFAXのみでメールが使えない。

②「空室対策」は「賃料を下げること」しかないと考えている。

③募集方法は自社だけで行っている。(他業者にも募集応援依頼をしていない)

④インターネットでの検索ができない。

⑤募集チラシは、醜い、わかりにくい、字が小さい、暗い。

⑥土日祭休を休んでいて、入居者候補を取り逃がしている。

⑦お客様にチラシだけ渡して物件の案内をしない。

⑧社員がコロコロ入れ替わる(辞める)

3)良いパートナー選びとは

・管理や空室対策で最も重要なのは、優良な管理会社選び、つまり、よきパートナーをいかに見つけるかです。
・日常的な管理業務から、入居募集、クレーム処理とあなたの代わりになって業務を推進してくれるパートナーは
 その仕事の出来不出来によってはアパート経営そのものに大きく影響していきます。
上記と反対に、選ぶべき管理会社は以下の通りです。
①ネット検索やメールで情報のやり取りがスヌーズ
②広告がわかりやすい
③どんな小さな業務も誠実に、スピーディに対応してくれる。
④業務委託報酬などのルールが明確
⑤リフォームなど費用負担ルールが明確。

 管理会社はビジネスパートナーです。過去の人間関係は重要ではありません。
 たとえ親の代から付き合っている管理会社であったとしても、
 不動産経営にサポートしていただけないのであれば、別の管理会社にも当たってみるべきかと思います。

 

法則3 需要と供給を把握する


 次に大事なのは、そもそも、その収益不動産が、賃貸需要に見合った適切な貸家となっているかという問題です。

1)まず指摘したいのは、

 基本的なことですが、現地を見るべしという点です。
 あなたが入居者だとしたら、住みたいと思うような物件となっていますか?
 ポイントは以下の通りです。だめならば管理会社に対応してもらいましょう。入居者目線に立った管理及清掃が必要です。
①ゴミ置き場が散乱していないか
②ポストに広告チラシがたまっていないか。
③自転車置場は整理されているか。
④敷地内に雑草が伸びていないか。
⑤入口、廊下、階段近くなどにゴミが落ちていないか。
⑥階段、バルコニー、柱等が錆びてたり、塗装が剥げていないか

2)次に、需要の減少や供給過剰となっているのではないかという実態の把握です。

  例えば大学が近い環境ですと、こぞってアパートが建築され、供給過剰となっていることもよくあります。
 また最近の以下のような需要減少となる傾向も知っておくべきです。
 ①学生用(大学生)の場合、自宅から通学志向となっている。(親の経済状況による節約志向。)
 ②アパートより初期コストの安いシェアハウスの登場
 ③会社の住宅手当のカットによる自宅通勤へのシフト(借り上げ社宅の需要減退)

 

■空室対策


以上のような法則を知ったうえで、現状の空室をどうするのか、
どのような方法があるのか、お伝えします。

まずは、管理会社の検証をします。
・現在依頼している管理会社に「なぜ埋まらないのか」理由を聞いてみてください。
・そして以下の手順を「試したい」または「できる管理会社を探しています」と言って見てください。
 誠実に対応してくれるか、出来ないかによって、管理会社の見直しも検討すべきかと思います。

 

■今スグ出来る5つの空室対策

対策1:インターネット広告の写真を変更する

まずはインターネット広告の見栄えをよくするという策です。
例えば、賃貸物件の室内のサイズを測り、
ニトリなどに行ってお似合いの家具を買い、室内に設置した写真を撮って掲載します。
これは、1~5万円程度のコストで済みます。
毎月の賃料を考えると全く安いものです。
入居者にとってみると、そこでの生活が脳内でイメージできるので、殺風景な何もない空間の写真
よりは断然印象が良いのです。
仮に、入居者が気に入ってもらえたら家具をプレゼントしてよいのです。
そうでないならば、別の空き室に使って使いまわすとよいのです。
そして写真も場合によってはプロにとってもらうと見栄えもよいでしょう。
最近のネット広告はプロのカメラマンが撮っていることも多いので
見ためはとても重要です。

対策2:入居者ターゲットの変更


次に入居者ターゲットを広げるという策です。
①新入社員
 まずは、新入社員を狙います。
 つまり、4月の入社式や研修を終え、配属が決まり、
 着任が5月からなので引っ越しをゴールデンウィーク中にするような新入社員は意外と多いのです。
 これは最も即効性があります。

②外国人(留学生)
  まだまだ外国人を嫌うオーナーは多いので、逆にねらい目です。
  外国人専門の業者もあり、検討に値します。
③生活保護者
 家賃4万円であれば、生活保護者がターゲットとなりえます。
 市区町村からの賃料の直接振り込まれるので、回収のリスクがありません。
④シングルマザー
 たとえば、NPO法人リトルワンズのように、シングルマザーの仕事と住居をあっせんしている業者
 があります。意外と知られていませんが、一定の需要は常にあります。
⑤高齢者
 一人身の高齢者は保証人もないので、入居審査が通らないケースが多いのですが、
 最近は、入居時70歳までならば高齢者の保証を付けてくれる保証会社も出てきました。
 時々見回りもするので孤独死の心配も少ないようです。
⑥ペット可
 においがつくなどの問題もありますが、ペット可能とするとむしろ賃料を上げてでも
 入居者が見つかることがあり得ます。

 

対策3:賃料以外のコストを安くする


 入居者の賃料以外のコストを安くする策です。
 これはフリーレントといって、1~3か月程度、最初の賃料をただにしてあげるのです。
 そして、敷金や礼金を安くする方法もあります。
 これは、賃料を引き下げずに、実際には入居者のコストを軽くするので決まり安くなります。

 

対策4:別の不動産業者を使う


依頼している管理会社のほかに、別の不動産業者にお金をあげて募集活動を頑張ってもらう方法です。
例えば、管理会社A社が、空室を埋められない場合、地元の業者Bが顧客を契約させた場合、
 A,Bに仲介手数料を賃料1月分(つまりオーナー負担総額2か月分)支払うこととします。
 または、B者に2か月分(つまりオーナー負担総額3ヵ月)とするともっと早く決まります。
 なぜだかわかりますか?
 何しろ、賃貸業者は、自分にとって報酬の高い物件をうまく見せて決めることの都合の良いプロです。
 手数料を2倍にアップするだけでグッと決まり易くなります。

 

対策5:設備の導入による価値向上

 

最後に建物の設備による価値向上という方法です。
最近、テレビを持たない若者も増えていますが、逆にスマホやパソコンは必須アイテムです。
WIFIを設置し、建物内であればいつでも無線でインターネットが使える環境を提供するのです。
この環境があるかないかで差別化できます。
もちろん、Wi-Fiの設備についてオーナーが負担すべき費用が掛かります。
しかし、リース契約による分割払いとし、入居者の管理費を多少アップさせても
決まりやすくなるようです。
価値が上がるため、賃料を値下げしなくても決まるのです。

以上が、考えられる空室対策です。
それでも決まらない場合、初めて賃料の値下げを検討すべきかと思います。
安易に賃料を下げるのではなく、打つべき手をすべて打ちましょう。

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