【共有名義】1つの不動産を2つに公平に分けられる?

◆今日は、「不動産ドクター」としてお役に立った事例、「不動産の共有持ち分」の解消についてお話しします。

共有とは、1個の不動産の所有者が、複数になっている状態を言います。

 

例えば、
親の所有不動産を、兄弟2人が各1/2づつ所有権となって
相続している事例を多く見かけます。
一見、兄弟の持ち分が同じで平等のように見えます。

しかし、大問題があるのです。

 

兄弟2名にも各々家族があるので、別に住居を構えています。
親の家をもらっても住むわけではない。

先延ばしにしていると、家が古くなってしまう。
所有者2人だとリフォームするのか、売却するのか意見がまとまらない。
やがてどうしようもなくなって不動産会社に売却を依頼すると、安く買いたたかれる。
それもいやなので、放っておいたら、兄が死亡し、兄の子供が相続すれば、

さらに面倒な関係性が継続していく。

 

というわけです。

 

この場合、不動産を納得のいく価格で売却すれば、兄弟均等に分ければ問題ないでしょう。
しかし、だれに頼みますか?大手不動産会社に依頼するでしょうか?

 

そこにまた問題です。

 

不動産業者に売却を依頼する場合、特に急いで依頼すると、

不動産会社の仕入れ値のため、通常の20~30%引きとなってしまいます。

その検証をするのも大変です。

ここでお勧めする方法があります。
手順は次の通り。

①不動産鑑定士に依頼して適正な価格を査定する。
②不動産の所有を兄弟のどちらか、例えば兄ひとりにする。
③兄が弟分を購入する。この場合①の価格×1/2とします。
④購入資金を金融機関か自己資金で調達する。

①について、多少費用が掛かりますが、

不動産鑑定がなぜ必要かというと、客観的な適正価格なので、

売り側と買い側で不満が出ることを防ぐことができます。

②について、所有権を一人にまとめると

不動産の処分や有効活用がしやすくなります。

不動産登記が必要となります。

③について、鑑定評価額が適正なので、

「売買価格が安いから贈与税を支払え」とか、

いう事態も防げます。

 

最後に一番ネックなのが、④の資金調達です。

日本政策金融公庫も、一般の金融機関も、

このような親族間の不動産売買は融資してくれません。

特殊な金融機関のみ取り扱っており、

私はその金融機関に融資させた実績があります。
その金融機関は、借りる側にとって、

最も返済負担の少ない方法で取組むことができます。

 

私はこのような事案件で、金融機関を紹介し、

片方が他方の所有部分を購入して共有関係を解消した事例がいくつかあります。

 

不動産の共有問題は、問題を先延ばしにする日本人に

非常に多くみられる相続問題の典型的な事例です。

このような問題が起きないよう、あらかじめ家族で

コミュニケーションを取っておく必要があります。

仮に、死んだ親が「不動産を均等に」という遺言を

遺した場合でも、対処する方法はあるのです。

これは、夫婦が共有名義で住宅を購入した場合でも同じことが言えます。

だれに相談していいかわからず、早く決着したいので

売り急いで不動産業者に安く買いたたかれてしまうことが多いのです。

知恵と情報があれば、不動産問題の多くは解決できます。
各業界が顧客ファーストではないので、

一般の顧客には知られていないことが多すぎるのです。

これからも、使える情報を惜しみなく発信し、

「不動産ドクター」として、個別の事情に応じた”総合医”として、

お客様のお役に立ちたいという思いです。

事業承継や相続対策の不安がある経営者の 日々の資金繰りの心配を解消する救世主!不動産ドクター365日メールレッスン

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