【共有名義】は相続問題の90%を占める大問題。

「空き家」「相続」「借金」など

不動産のトラブルを一挙解決する救世主

不動産ドクターの洲浜拓志です。

 

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【共有名義のアパートを

    一人の所有権にまとめたの巻】


突然ですが、「相続税」の問題と、「相続」の問題との違いに気づいていらっしゃいますか?

 

相続税とは、税金がかかる、一定の資産を保有している富裕層の問題である

ということになりますね。

 

ところが相続の問題とは、一定の資産がなくても、その分配でもめるという

ことになります。

 

つまり相続の「税金」の問題がなくても、「相続問題」はよく発生するのです。

 

むしろ、「金持ちケンカせず」といいますが、相続税のかからない少ない資産のほうが

 

トラブルになっている例が多いのです。

 

そこで、最もよく使われる問題解決策があります。

 

「共有名義」です。

 

一つの不動産を相続する複数の人間で所有するのです。

 

これですと、資産を渡した方は、公平に資産を譲渡したということになるのでしょう。

 

しかしこの共有名義が大問題なのです。

 

「売りにくい、賃貸しにくい、リフォームしにくい」

 

というわけで、その資産価値を十分に発揮できないことが多いのです。

 

相続資産を渡す側の解決策が、皮肉にも相続資産を受ける側の新しい問題を生むのです。

 

共有名義となってしまったら、使いにくい不動産と一生付き合うのでしょうか?

 

そして、子供の代にまでそれを続けることになるのでしょうか?

 

それでも、大丈夫です。安心してください。

 

不動産ドクターとして、このように共有名義となっていたアパートを

 

一人の所有権にして、お客様から大変喜ばれたという事案があります。

 

今日は 共有名義を解消して喜ばれたお話をしますね。

 

その姉弟は相続したアパートを都内某市に持っていしました。

 

共有持ち分が、姉1/3、弟2/3でした。

<ビフォー>

困っていたこと

①毎年確定申告の際に、家賃の分配を二人で行う作業が煩わしい。

②姉は不動産に興味がなく、出来れば関わりたくない。

③弟は家賃をすべて自分でもらって、管理もしたい。

<アフター>

①弟が姉の持ち分1/3を買い取って、一人の所有権となった。

②家賃と管理費はすべて弟のものとなった。

 以前よりもキャッシュフローがプラスになった。

 

 

このような問題を解くのに大問題があります。

<問題①>売る価格を決めるのがもめる。

<問題②>買い取るお金をどうやって調達するのか?

 

〇ポイント

問題①への回答:

姉は高く売りたいし、

弟は安く買いたい。

売買価格の設定はなかなか難しいのです。

 

そこで登場するのが私の「不動産鑑定士」という資格。

私は客観的な数字で、ご納得いただきました。

 

問題②への解決:

このような親族の間での売買の資金について、

実は一般の銀行は融資しません。

日本政策金融公庫でも無理です。

特に、今回のケースは価格7000万円弱なので、

弟の買い取り価格は2000万円以上となりました。

 

実は、ノンバンクを使うんです。

金利5%以上するので、最初は全く話を聞いて頂けませんでした。

ところが、融資条件を聞いて納得され、

資金調達のため借入を利用したのです。

 

どんな融資条件だったかって?

 

元本返済なしの期日一括返済。期間2年。

というわけです。

前の家賃は全体の2/3でした。

これが、後には、

 

家賃100%受けとり、管理費と金利の返済を差し引生きても

 

キャッシュフローは増加することとなりました。

 

 

私はお客様に大変喜ばれ、自信にもなりました。

 

またこのようなお役立ちのお話、披露したいと思います。

 

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