『サブリース』講義させて頂きました~

国内のアパートの約6割がサブリースです。
サブリースとは、
⇒「アパートによくみられる不動産の管理運営形態です。
  物件を一括賃借し、それを第三者に転貸する事業形態です。
  所有者がサブリース業者に運営を委託し、同業者は建築・管理・運営を行う」
オーナーにおけるメリットは、
1)土地さえあればしろうとでもできる。
  
  不動産会社が一括管理してくれるため、
  
  知識経験ゼロでもアパートを建築できる。
2)管理が楽
  
 ・賃借人に対しての対応は全て不動産会社が行なうため、オーナーは対応不要。
 ・空室があっても空室分の賃料保証される。
  
  通常は、家賃の85%程度を保証され、長期契約で、賃料がオーナーに支払われる。
  
 ・管理費用、つまり入居者の日常の管理業務や入居募集、退去立会いなどをお任せできる
 
 ・賃借人の退去後の原状回復費用等は業者に委託する。
ところが注意点がありますね。
◎注意点
  サブリースは、当然業者も儲かる仕組みとなっています。
   注意点はたとえば、、、
   ①建築費が割高になる~
    プロジェクトの8割を最初の建築事業で回収しているといわれています。
   
    つまり、建築費が割高になる傾向があります。
   ②リフォームも自由度がない
    建築後10年以降発生する「リフォーム」に関して業者指定される。
    割高であったとしても、相見積もり(つまり他社比較)ができない。
   
   ③「賃料保証10年固定」は基本的に嘘。
    サブリース期間でも、賃料は通常2年ごとに見直します。
    契約書を業者と読み合わせすべきです。
    上場会社だからといって、賃料を10年固定で保証することはまずありえません。
    契約書を見落としてしまわないように注意が必要です。
講義では、
   例として『大宮駅徒歩7分、40坪の土地』を
   アパート建築した場合の長期事業収支計画について
   「一般賃貸」の場合と「サブリース」の場合を比較して
   みました。
◎このまま銀行に提出して審査に入れるような資料のレベルです。
あと、補足ですが、
  最初の事業立ち上げ段階の取り決めごとが重要でして、
  『契約』→『建築着工』→『竣工・引渡し』→『テナント入居開始・賃料発生』
  という流れの中で、
  業者はオーナーを逃さないようにするために『保証金』を使い、
  また、テナントからの賃料回収を待つ間の資金繰り保全ため
  『フリーレント(免責期間)』が使われている点も
  最初に確認すべき重要な点です。
講義に全国(北海道~滋賀県)から25名もお集まりいただきました
ありがとうございました。
なお、資格認定講座(運営主体JRO)の情報はこちらです。

サブリース建物取扱主任者資格試験




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